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公告]华工科技:孝感华工高理电子有限公司拟转

更新时间:2019-04-14 19:50点击次数:

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  ......................................................................................................4

  ......................................................................................................7

  一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者...............................8

  二、评估目的.................................................................................................................10

  三、评估对象和评估范围.............................................................................................11

  四、价值类型及其定义.................................................................................................12

  五、评估基准日.............................................................................................................12

  六、评估依据.................................................................................................................13

  七、评估方法.................................................................................................................15

  八、评估程序实施过程和情况.....................................................................................18

  九、评估假设.................................................................................................................20

  十、评估结论.................................................................................................................21

  十一、特别事项说明.....................................................................................................22

  十二、评估报告使用限制说明.....................................................................................23

  十三、评估报告日.........................................................................................................24

  ...................................................................................................

  一、评估对象所涉及的主要权属证明资料..................................................................26

  二、委托方和相关当事方的承诺函..............................................................................27

  三、评估机构及签字注册资产评估师资质、资格证明文件......................................31

  四、评估对象所涉及的财务资料..................................................................................32

  五、资产评估明细表......................................................................................................33

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  受贵公司委托,我们对贵公司拟转让股权所涉及的武汉华工景程科技发展有限公

  司股东全部权益进行了认真的清查核实和评定估算,并形成了评估报告,注册资产评

  1、我们在执行本资产评估业务中,遵循国家有关法律、法规和资产评估准则,

  恪守独立、客观和公正的原则;根据我们在执业过程中收集的资料,评估报告中陈述

  2、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认;

  未来经营规划由被评估单位提供,未来盈利预测由被评估单位申报并经其盖章确认。

  提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告

  3、我们与评估报告中的被评估对象没有现存的或预期的利益,同时与委托方和

  4、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场查勘;我们已对评

  估对象的法律权属状况给予了必要的关注,评估对象的法律权属及其证明资料系委托

  方和被评估单位提供,对评估对象法律权属的确认或发表意见超出注册资产评估师

  执业范围,本评估报告不应当被认为是注册资产评估师对评估对象的法律权属提供

  5、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限

  制,评估报告使用者按本报告所列明的评估目的使用时,应充分考虑本报告中载明的

  6、本评估结论仅在评估报告中载明的有效期内有效。评估报告使用者应当根据

  7、注册资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专

  8、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  专业意见,并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象

  9、本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用

  者为本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用,不得用于其他目

  的和用途,因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

  10、本评估报告的使用权归委托方所有,未经许可,不得随意向他人提供或公

  开。未征得评估机构同意,评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体,法

  11、本评估报告含有若干附件,所有附件均为本报告的正式组成部分,与正文具

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  高理公司”)的委托,对孝感高理公司拟转让股权所涉及的武汉华工景程科技发展有

  限公司(以下简称:“华工景程公司”)股东全部权益进行了评估工作,对委托评估

  准则,以委托方和被评估单位提供的资料为基础,评估执业过程中坚持勤勉尽责的

  工作原则和独立性、客观性、公正性的原则,履行了必要的评估程序,依据确定的

  股东全部权益所涉及的全部资产及相关负债,包括流动资产(货币资金、应收账款、

  预付款项、其他应收款、存货)、非流动资产—固定资产及相关负债(流动负债)。

  具体范围为委托方及被评估单位提供的“各类资产及负债评估申报明细表”上所列

  事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计

  依据评估特定目的和公开市场、持续经营的基本假设,以及评估对象资产特征,

  相关资料进行了验证审核;对委托评估资产进行了实地查勘、核对;对重要设备进

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  行了技术鉴定;对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析,按照评估

  本评估报告仅供委托方、被评估单位和本评估报告载明的其他评估报告使用者为

  本报告所列明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用,不得用于其他目的和用

  途。未经许可,不得随意向他人提供或公开。未征得评估机构同意,评估报告的内容

  以上内容摘自评估报告正文,欲了解评估项目的详细情况和合理理解评估结论,

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  湖北众联资产评估有限公司接受孝感华工高理电子有限公司(以下简称“孝感高

  理公司”)的委托,根据国家关于资产评估的有关政策、法规和资产评估基本准则,

  评估执业过程中坚持勤勉尽责的工作原则和独立性、客观性、公正性的原则,按照

  相关法规规定的资产评估方法和评估准则要求,对孝感高理公司拟转让股权所涉及

  的武汉华工景程科技发展有限公司(以下简称:“华工景程公司”)股东全部权益进

  行了评估。本公司评估人员按照规范化的评估程序对委托评估的资产实施了实地查

  7、经营范围:电子元器件、电子电器及新材料开发、制造及销售(上述经营范

  公司旗下的全资子公司武汉华工新高理电子有限公司的全资子公司。公司前身为华中

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  今,公司已成功进驻汽车电子领域,在汽车空调室内外传感器、电子温控器、水温传

  感器、蒸发器温度传感器、阳光传感器、环境光传感器、风门执行器、湿度传感器、

  7、经营范围:机械、电子科技产品开发、研制;建筑装饰、建材、机械设备、

  电子产品销售;建筑工程设计施工和科技咨询服务;房地产开发、商品房销售及物业

  局东湖分局出具《企业变更通知书》,华工景程公司股东华工科技产业股份有限公司

  武汉市工商行政管理局东湖分局出具《企业变更通知书》,华工景程公司股东武汉华

  华工景程公司具有房地产开发贰级资质,已开发完成的项目为铜雀台宜居小区,

  1000米;西临拥有八车道的城市新干线董永路,并与槐荫河生态湿地公园北段相

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  60,293,043.03元。流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他

  应收款及存货,其中存货为房地产开发产品及开发成本。非流动资产包括固定资产

  (1)产成品(开发产品):主要为“铜雀台宜居小区”一、二、三期已建成达到

  可售状态的商品房。铜雀台宜居小区整个项目共分四期进行开发建设,一、二、三

  董永路以东铜雀台宜居小区开发项目中已基本完工的第四期项目(剩余用地面积约

  43719平方米)及正在开发建设的相邻地块“湾流汇”项目用地(土地面积为

  平方米)。至评估基准日,在产品—铜雀台宜居小区第四期开发项目主要工程基本完

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  1188.54平方米,房屋分摊占用的土地至截止评估基准日尚未办妥《国有土地使用证》。

  件、中央空调等电子设备。放置在被评估单位在武汉市水果湖洪山礼堂二楼总部所

  在办公地点和孝感铜雀台小区项目组,委托评估设备多数具有体积小、技术含量高、

  相关规定,确定本次资产评估价值类型为市场价值。即是指自愿买方和自愿卖方在各

  自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价

  评估基准日是根据本次评估的特定目的,由委托方与被评估单位共同协商确定,

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  7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(中华人民共和

  国经贸经[1998]407号文《关于调整轻型载货汽车报废标准的通知》;

  11、国经贸资源[2000]1202号文《关于调整汽车报废标准若干规定的通知》;

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  2、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规

  2、湖北省公布的《关于孝感市及所属县市城市基础设施配套费收费标准的批复》

  根据资产评估准则的有关规定,我国资产评估机构进行企业价值评估时采取的评

  估技术思路有收益法、资产基础法和市场法。具体的评估方法,应根据评估目的并结

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  合被评估单位的价值类型、评估对象的具体性质,可搜集数据和信息资料的制约等因

  企业价值评估中的市场法,是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例

  的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。市

  企业价值评估中的收益法,是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定

  企业价值评估中的资产基础法也称成本法,是指以评估基准日的资产负债表为基

  础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法。

  以持续经营为前提对企业价值进行评估时,资产基础法一般不应当作为惟一使用

  26日成立以来,通过合法方式获得位于湖北省孝感市开发建设“铜雀台宜居小区”

  第一至四期项目及“湾流汇”商住项目。截止评估基准日,被评估单位已取得项目

  建设全部行政许可文件,项目建造工作正按照原定计划有序进行,“铜雀台宜居小区”

  第一至三期建设项目已建成并交付,第四期项目主要工程已基本完工,被评估单位已

  向有关管理部门申请办理预售许可证。企业自设立以来,生产经营正常,各项资产及

  负债明晰,具备采用资产基础法评估企业价值,进而确定被评估单位股东全部权益价

  (2)企业价值评估的市场法是以现实市场上的参照物来评价评估对象的现行公

  平市场价值,它具有评估角度和评估途径直接、评估过程直观、评估数据直接取材于

  市场、评估结论说服力强的特点。但由于国内同行业或类似行业可比股权交易案例较

  (3)被评估单位为一家房地产经营管理的项目公司,预测企业未来全寿命周期

  经营收益及风险有诸多不确定性。运用收益法评估被评估单位股东全部权益条件不具

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  基础,合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方

  在流动资产的评估中,对货币性质的流动资产(货币资金),以审核后的账面值

  作为其评估值。对债权类资产进行认真的清查核实,在此基础上,根据其账龄、性

  对实物形态的流动资产中存货(开发产品),主要是已经建成并达到可销售使用

  状态的商品房,本次评估首先根据评估对象所在楼盘预期销售价格为基础,再扣除

  对实物形态的流动资产中存货(开发成本),本次分别采用假设开发法和成本法

  次评估根据开发项目状况采用房地分估的技术路线,土地部分采用成本法和市场法

  估项目未来经营方案已基本确定,项目后续建造成本可以得到合理预计,建设项目

  所在区域的交通和周边配套比较完善,周边房地产市场交易活跃。当地已有开发完

  成并实现销售的同类型或近似的房地产,房地产价格易预测,开发项目成本费用及

  后续工程的正常开发成本、税费和利润等,以此求取评估对象的客观合理价格或价

  程承担的管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-合理的开发商利润-投资者

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  11层,至评估清查日已出租,本次评估主要采用市场法对待估房地产市场价值进

  市场法评估思路:将评估对象与在评估基准日近期交易的类似房地产进行比较,

  对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整,以此求取评估对象的客观合理价

  况指数)×(估价对象交易日期房地产价格指数/比较案例交易日期房地产价格指数)

  电子设备主要根据网上寻价,同时根据电子设备的市场动态、下浮情况分析、计

  运输费率的确定:充分考虑生产厂家的运输距离、交通条件、设备重量和价值,

  安装费率的确定:根据设备的精度要求、安装的难易程度,确定一个适当的比例;

  车辆重置全价:根据现行市场成交价格,加上购置附加税和牌照等费用计算得出。

  依据国家有关技术经济、财税政策,通过查阅机器设备的技术档案、现场考察,

  从机器设备的实际技术状况、负荷率和利用率、工作环境、维护保养等方面综合考虑

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  调整汽车报废标准若干规定的通知》规定的强制报废年限、强制报废累计行驶里程测

  根据国家有关资产评估法律规定、资产评估准则和操作规范要求以及会计核算的

  一般原则,按照资产评估业务约定书所约定的事项,我公司已实施了对委托评估的资

  产法律性文件与会计记录及相关资料的审核验证,进行了必要的市场调查和交易价格

  1、我公司接受孝感华工高理电子有限公司的委托,正式受理了该项资产评估业

  务。在接受委托后,由项目负责人先行了解被评估单位的资产构成、产权界定、经

  3、在专业人员具体指导下,按照评估规范要求,由被评估单位作好评估前的各

  项准备工作包括资产清查、取证;并对资产评估配合人员进行业务培训,认真填写

  “资产清查评估明细表”、“主要资产调查表”,以及其他需要提供的有关资料。

  4、依据评估目的、评估范围、资产构成和工作量等有关情况,制定评估工作实

  施方案,确定评估人员,组成资产评估现场工作小组。本项目分成三个专业评估小

  组进行现场评估工作,即房地产组、设备组、财务组,并配备了相应的专业评估人

  资料,针对实物资产、货币资金和债权、债务采用不同的核查方式进行查证,具体

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  对货币性项目的债权和债务,评估人员是在审查财务账目等会计资料的基础上,

  实物盘点方式确认其真实性。评估人员根据存货资产性质及状况,进行现场查勘,

  调查有关市场信息、周边区域环境等资料。现场了解委估资产的开发经营情况,同

  被评估单位管理层及主管人员就项目经营、财务状况和行业发展前景进行讨论,将

  对房屋建筑物资产,评估人员对照企业提供的评估申报明细表和有关权属资料,

  逐项进行核对,并进行现场勘查,包括建筑面积、结构造型、内外装修、附属设施、

  有形损耗、无形损耗、大修记录、维护保养等。确定房屋建筑物存在的真实性和被

  对,对价格高的关键设备,请专业人员配合作好技术鉴定;对存在的盘亏设备进行

  详细记录。由企业对上述情况进行确认,并对账面值进行调整,对需检测、验证的,

  明按公司规定程序进行三级复核,即首先由项目负责人复核,复核后提交给评估报

  告复核人复核,评估报告复核人复核后再提交给公司法定代表人复核。全部复核意

  见反馈回项目组,经充分讨论确定后,由项目组作进一步修改。最后由项目组完成

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  (一)国家现行的宏观经济、金融以及产业、资源利用、能源、环保等法律、法

  (二)公开市场假设,是假设在市场上交易,或拟在市场上交易的资产,资产交

  易双方彼此地位平等,彼此都有获得足够市场信息的机会和时间,以便于对资产的功

  能,用途及其交易价格做出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖

  (三)持续经营假设,本次评估假定被评估资产现有用途不变且企业持续经营。

  (四)被评估单位所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变

  (五)被评估单位未来的管理团队尽职,继续按照既定的规划方案实施,无重大

  (六)本次评估涉及到的关键变量在开发期间不会发生大的变化。不动产交易价

  (七)本次评估的待开发房地产项目在开发期间各项成本投入是均匀投入或分段

  (八)本次评估的待开发房地产项目拟定销售方案在未来能够得到履行且无重大

  (九)被评估单位所采用的会计政策在重要方面保持一贯性,无重要会计政策、

  (十)被评估单位有关或有事项、诉讼事项、期后事项等重大事项披露充分,纳

  (十一)本次评估不考虑与列入评估范围的资产和负债有关系的其他抵押、质押、

  (十二)本次评估不考虑评估范围以外的法律问题,也不考虑评估基准日后的资

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则,本着独立、客观、

  公正的原则,履行了资产评估法定的和必要的程序,对评估对象采用资产基础法进

  483.77%。资产评估增值的主要原因是存货(开发成本及开发产品)增值

  发地块并进行项目开发建设,随着近几年孝感市城市规划布局调整,政务中心转移至

  孝感市东城区,并将城际铁路终点站(孝感东)设置在该地区,使得该地区城市公用

  基础设施不断完善,吸引了众多居民来到该地区居住和生活,从而带动了该地区的房

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  (二)本次评估中存货—在产品(开发成本)铜雀台宜居小区第四期项目尚未开

  工程规划许可证》确定的,委托方及被评估单位并未聘请房地产测量机构进行分宗实

  地测量,若未来实际测量宗地面积与本次评估取定面积不一致且对评估结论有重大影

  响的,应按本报告采用的评估方法进行适当调整。该项目于评估基准日主要建筑已经

  (三)纳入本次评估范围的房屋建筑物已取得《房屋所有权证》,但其分摊的土

  地尚未办妥《国有土地使用证》,本次未考虑该权属瑕疵事宜对评估结论的影响。

  件下得出的委估对象的估计金额,在假设条件发生重大变化的情况下,评估结果应

  的付出,也未考虑评估基准日后的资产市场变化情况,包括可能发生抵押、质押、

  值进行相应调整;在本次评估结论有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估

  武汉华工科技投资管理有限公司拟转让武汉华工景程科技发展有限公司股权评估项目《评估报告》

  目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见,是注册资产评估师的责任;提供必

  要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报告是委托

  (一)本评估报告仅供被评估单位武汉华工景程科技发展有限公司、委托方(股

  权转让方)孝感华工高理电子有限公司和本评估报告载明的其他评估报告使用者为

  本报告所载明的评估目的和送交资产评估主管机关审查使用,不得用于其他目的和



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